Землеустроительная экспертиза Москва—это исследование земельных участков различной конфигурации по сформированным перед экспертом вопросам.
Землеустроительная экспертиза проводится в отношении любых земельных участков расположенных в Москве и Московской области.
Цель землеустроительной экспертизы.
Основной целью землеустроительной экспертизы является проведение синтеза предоставленной информации и формирование ответа по сформированным вопросам. В ходе проведенного синтеза (обобщения) сведений эксперт землеустроительной экспертизы приходит к выводам о соответствии границ исследуемых земельных участков сведениям указанным в ЕГРН.
Государственная геодезическая сеть (ГГС) – система закрепленных на местности пунктов, положение которых определено в единой системе координат и высот.
Межевание (землемерие, арпантаж) — (в целом)геодезический способ определения границ земельного участка в горизонтальной плоскости.
Межевание земель представляет собой комплекс инженерно-геодезических работ по установлению, восстановлению и закреплению на местности границ землепользований, определению местоположения границ и площади участка, а также юридическому оформлению полученных материалов.
Межевой план — документ, который составлен на основе кадастрового плана соответствующей территории или кадастровой выписке о соответствующем земельном участке и в котором воспроизведены определённые внесённые в государственный кадастр недвижимости сведения и указаны сведения об образуемых земельном участке или земельных участках, либо о части или частях земельного участка, либо новые необходимые для внесения в государственный кадастр недвижимости сведения о земельном участке или земельных участках.
Земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами (Согласно статье 11.1. ЗК РФ).
Следовательно, земельный участок приобретает признаки индивидуально-определенной вещи лишь после его формирования и определения местоположения границ в установленном законом порядке.
Границы и размеры земельного участка В силу Земельного Кодекса РФ определяются с учетом фактически используемой площади земельного участка в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Границы земельного участка устанавливаются с учетом красных линий, границ смежных земельных участков, естественных границ земельного участка.
Согласно п.1.1 ст.43 Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 28.06.2022) “О государственной регистрации недвижимости” (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.07.2022) при уточнении границ земельного участка их местоположение определяется:
При уточнении границ земельного участка их местоположение определяется исходя из сведений, содержащихся в документе, подтверждающем право на земельный участок, или при отсутствии такого документа исходя из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании. В случае отсутствия в указанных документах сведений о местоположении границ земельного участка его границами считаются границы, существующие на местности пятнадцать лет и более. В этом случае допускается изменение площади такого земельного участка в соответствии с условиями, указанными в пунктах 32, 32.1 и 45 части 1 статьи 26 настоящего Федерального закона.
Земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Образование земельного участка
Земельные участки, из которых при разделе, объединении, перераспределении образуются земельные участки (исходные земельные участки), прекращают свое существование с даты государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на все образуемые из них земельные участки (далее также – образуемые земельные участки) в порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ “О государственной регистрации недвижимости” (далее – Федеральный закон “О государственной регистрации недвижимости”), за исключением случаев, указанных в пунктах 4 и 6 статьи 11.4 настоящего Кодекса, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами.(в ред. Федеральных законов от 23.06.2014 N 171-ФЗ, от 03.07.2016 N 361-ФЗ)
Целевым назначением и разрешенным использованием образуемых земельных участков признаются целевое назначение и разрешенное использование земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков. Такое согласие не требуется в следующих случаях:
Образование земельных участков на основании решения суда, предусматривающего раздел, объединение, перераспределение или выдел земельных участков в обязательном порядке.
Образование земельных участков из земельных участков, находящихся в частной собственности и принадлежащих нескольким собственникам, осуществляется по соглашению между ними об образовании земельного участка, за исключением выдела земельных участков в счет доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ “Об обороте земель сельскохозяйственного назначения” (далее – Федеральный закон “Об обороте земель сельскохозяйственного назначения”).
ЕГРН – ЕДИНЫЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ РЕЕСТР НЕДВИЖИМОСТИ.
Доступ к земельному участку – под доступом к недвижимому имуществу понимается возможность проезда автомобильным транспортом, в том числе легковыми автомобилями, грузовым автотранспортом, пожарными машинами, и т.п., а так же возможность пешеходного доступа.
Документы необходимые для проведения экспертизы:
- кадастровые выписки из ЕГРН;
- технические паспорта на здания расположенные на ЗУ;
- свидетельства и планы ЗУ;
- иные документы, имеющие сведения о земельном участке;
Экспертиза земельного участка проводится как на основании заявки так и по определению суда.
Вопросы которые разрешаются в ходе экспертизы земельных участков относятся в основном к анализу границ земельных участков, соответствия границ сведениям указанным ЕГРН, ущербу земельным участкам а также определению параметров земельным участкам.
В соответствии с Приказом Министерства экономического развития РФ от 1 марта 2016г. №90 “Об утверждении требований к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка, требований к точности и методам определения координат характерных точек контура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке, а также требований к определению площади здания, сооружения и помещения”.
| Категория земель и разрешенное использование земельных участков | Средняя квадратическая погрешность местоположения характерных точек, не более, метра |
| Земельные участки, отнесенные к землям сельскохозяйственного назначения и предоставленные для ведения личного подсобного, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства |
0,20 |
Порядок проведения землеустроительной экспертизы
В соответствии с общими принципами производства землеустроительной экспертизы, в ходе обследования земельных участков различного назначения производятся следующие работы:
- Натурное обследование земельного участка, проведение геодезических измерений.
- Проведение камеральных геодезических работ.
- Исследование технической, кадастровой, правоустанавливающей документации на объекты исследования;
- Определение границ земельных участков;
- Расчет геодезических данных;
- Описание выводов, полученных в результате экспертизы.
В ходе натурных обследований производится анализ периметра исследуемых земельных участков где устанавливаются имеющиеся ограждения земельных участков, конфигурация земельных участков их геометрические параметры. Особенностью натурных обследований является акцентированное внимание на ограждениях земельного участка поскольку именно ограждение (забор) является тем элементом по которому можно судить о границах земельного участка. Следует отметить что сам по себе вкопанный столб на участке не является ограждением и не может быть принят в качестве ограждающей конструкции, границы или межевым знаком.
В соответствии с постановлением правительства от 20 августа 2009 г. N 688 “Об утверждении Правил установления на местности границ объектов землеустройства” (Собрание законодательства Российской Федерации, 2009, N 35, ст. 4240) для закрепления характерных точек границ объектов землеустройства используются следующие типы межевых знаков:
1.тип I – металлическая либо металлическая оцинкованная труба диаметром 3 – 7 см, высотой 105 см, со сплющенным нижним основанием и расположенным в нижней внутренней части трубы выдвижным якорем в виде изогнутой стальной проволоки диаметром 0,5 см. Высота трубы может быть увеличена в зависимости от характеристики грунтов (песчаник, болото, мерзлота и т.п.). Над нижним основанием трубы делаются два отверстия для выдвижения якоря в грунт. В верхнее основание трубы устанавливается металлическая марка (накладка) с крестообразной насечкой. К верхней части трубы приваривается металлическая пластинка для надписи;
тип II – деревянный столб диаметром не менее 15 см и высотой 115 см с крестовиной в нижней части, установленный на бетонный монолит в виде усеченной четырехгранной пирамиды с нижним основанием 20 х 20 см, верхним основанием 15 х 15 см и высотой 20 см. На верхнем основании монолита делается крестообразная насечка или цементируется гвоздь. Верхнюю часть столба затесывают на конус, ниже затеса делается вырез для надписи;
тип III – металлическая марка с крестообразной насечкой и надписью диаметром 5 – 15 см, закрепленная цементным раствором в основания различных сооружений, бордюры, столбы или скалы.
2. Межевые знаки I и II типов закладываются на глубину не менее 80 см.
3. При установке межевого знака I типа для выдвижения якоря в грунт используется металлическая штанга диаметром, соответствующим внутреннему диаметру трубы, и длиной на 20 см больше длины межевого знака. После выдвижения якоря в грунт штанга извлекается из трубы.
4. Для обеспечения сохранности и опознавания на местности межевые знаки I и II типов окапывают в виде круглых канав с внутренним диаметром 100 см, глубиной 30 см, шириной в нижней части 20 см и верхней части 50 см. Над центром насыпается курган высотой 10 см.
5. При установке межевой знак ориентируют таким образом, чтобы его лицевая сторона (с надписями) была обращена к следующему межевому знаку при движении по границе по ходу часовой стрелки.
6. Надпись на межевых знаках включает следующую информацию:
- год закладки межевого знака;
- номер межевого знака в соответствии с землеустроительным делом по установлению на местности границ объекта землеустройства.
- Необходимость отражения на межевом знаке иной информации устанавливается техническим заданием на выполнение работ по установлению на местности границ объектов землеустройства.
- Все надписи должны быть нанесены краской, устойчивой к атмосферным воздействиям.
7. При выборе типа межевых знаков необходимо учитывать климатические и физико-географические условия местности.
Фактические границы земельного участка—это границы земельного участка которые определяются ограждающими конструкциями (заборами различной конфигурации). Забор- как ограждающая конструкция, обладает признаками индивидуальной вещи и поэтому его размещение должно точно совпадать со сведениями указанными в ЕГРН (единый государственный реестр недвижимости).
В процессе экспертизы земельного участка экспертом анализируется межевые планы на основании которых были внесены сведения о земельном участке в ЕГРН. При установлении не соответствий и прочих неточностей констатируется факт –реестровой ошибки.
Реестровая ошибка—это воспроизведенная ошибка которая перенесена в ЕГРН. Т.е на стадии подготовки документов которые в дальнейшем были перенесены в реестр была допущена ошибка (в местоположении участка, его конфигурации) однако она не была иницилизированна (идентифицирована Росреестром) в силу объективных причин.
Типовые вопросы землеустроительной экспертизы.
- Определить соответствует ли фактические границы земельного участка (ЗУ) с кадастровым номером 95:123321:638 , границам сведения которых указаны в ЕГРН?
- Установить имеются ли признаки переноса фактических границ с учетом сведений указанных в планах ЗУ, технических паспортах и результатах межевания по ЗУ с кадастровым номером 95:123321:638?
- Разработать вариант уточнения координат (ЗУ) с кадастровым номером 95:123321:638 с учетом правоустанавливающих документов и фактического землепользования ?
- Определить имеются ли признаки нарушения плодородного слоя (ЗУ) с кадастровым номером 95:123321:638?
- Установить объем и стоимость восстановления плодородного слоя (ЗУ) с кадастровым номером 95:123321:638?
- Определить обеспечен ли доступ (подъезд) к земельному участку с кадастровым номером 95:123321:638?
По вопросу обеспечения доступа на земельный участок проводится анализ подъездных путей к исследуемому земельному участку. Естественно к любому земельному участку должен быть обеспечен доступ его собственнику. Ограничение доступа к своей собственности не допустимо.
Отсутствие ограждений земельных участков.
В ходе производства землеустроительной экспертизы возникают ситуации когда на земельном участке отсутствуют ограждения (забор), вместе с тем между сторонами присутствуют спор о месте его происхождения. В этих ситуациях, эксперт проводивший натурные обследования при производстве землеустроительной экспертизы констатирует что установить фактические границы не представляется возможным поскольку без фактических ограждений -нет возможности на местности установить на местности где заканчивается фактически земельный участок.
В целом, по любому земельному участку, сведения указанные в ЕГРН должны совпадать с фактическими сведениями при их не совпадении следует производить уточняющие мероприятия по установлению поворотных точек границы земельного участка. В ситуациях когда забора нет, собственники земельных участков должны подготовить соответствующие предложения о границах участков с учетом правоустанавливающих документов , баланса площадей и фактического землепользования.
Экспертиза по разделу земельного участка.
Раздел земельного участка представляет собой образование новых (ЗУ) из одного единого земельного участка. Раздел земельного участка производится только после раздела дома (основного строения) или совместно с разделом жилого дома. В результате раздела земельного участка образуются новые земельные участки со своей площадью и границами. В дальнейшем сведения о новых образуемых участках будут перенесены в ЕГРН.
Раздел земельного участка должен учитывать баланс площадей, фактическое пользование, правоустанавливающие документы, возможность доступа на земельный участок. В раздел земельного участка входит подготовка плана раздела из состава единого общего земельного участка. В ходе землеустроительной экспертизе по разделу участка формируется два-три предложения с каталогом координат и описанием разработанного варианта раздела земельного участка, при этом кадастровые номера экспертом не присваиваются, это сделают потом сотрудники кадастровой палаты. В своих описаниях эксперт только указывает : ЗУ №1 и ЗУ №2 а также их координаты и схематичное расположение.
Экспертиза дорог расположенных на земельных участках.
В раздел землеустроительных экспертиз входят вопросы которые касаются дорог расположенных в границах земельных участков. В данном типе исследований производятся работы по установлению находятся ли на земельном участке дороги, какие дороги. Тип дороги устанавливается в соответствии с требованиями Федерального закона “Об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации” от 08.11.2007 N 257-ФЗ где автомобильная дорога – объект транспортной инфраструктуры, предназначенный для движения транспортных средств и включающий в себя земельные участки в границах полосы отвода автомобильной дороги и расположенные на них или под ними конструктивные элементы (дорожное полотно, дорожное покрытие и подобные элементы) и дорожные сооружения, являющиеся ее технологической частью, – защитные дорожные сооружения, искусственные дорожные сооружения, производственные объекты, элементы обустройства автомобильных дорог.
В составе проведения землеустроительной экспертизы дорог устанавливаются наличие признаков дорог, инженерных элементов также другие параметры по которым можно констатировать факт фактического наличия дороги на земельном участке.
Экспертиза земельного участка может проводится в любое время и на любых земельных участках. Для заказа землеустроительной экспертизы просим воспользоваться разделом «контакты». В разделе «стоимость» вы сможете ознакомится с ориентировочной стоимостью землеустроительной экспертизы.